正所谓“先成家,后立业。”而想要成家的前提,那便是拥有自己的住房,这一点无可厚非。
因为有了房子之后,我们才算有了一个能够遮风挡雨的地方,而买房,也就自然而然地成了我们人生中的一件大事,更是一件喜事。
但是对于来自成都的伍亭颖女士来说,因为一次买房,让她身心俱疲。不但买房首付745万元的房子没了,甚至还被卖家告上了法庭,索赔近500万元。引得网友纷纷感叹,“最惨购房者”非伍亭颖莫属。
那么在伍亭颖的买房经历中,到底发生了怎样“离谱”的事情?最后的结局会是怎样?我们从中又该汲取怎样的教训?
买房风波
根据调查数据中显示,在调查对象中有百分之七十的女性朋友,在婚前都会有一套房产,可能会用来当作日后的婚房,也可能会另有他用。
所以说,挣钱买房的观念,已经普遍存在于年轻人中,而来自四川成都伍亭颖便是其中一位。
伍亭颖,1996年2月16日出生在四川省成都市高新区的一户人家,成年后便来到了上海工作。
2020年,经过一段时间的财富积累,伍亭颖产生了想要买房的念头,毕竟漂泊在外,能够有一个属于自己的家,才会让她感到惬意和温馨。
然而在寸土寸金的“魔都”上海,能够找到一处合适的房子也并不容易,不是位置不好,就是价格太贵。伍亭颖的心中自然也明白,买房不是一件小事,着急不得,必须慎之又慎,省得以后出现麻烦。
然而平日里伍亭颖的工作也比较繁忙,所以她便找到了一家房产中介,希望对方能够为她寻找到一处优质房源。
5月份的一天,伍亭颖收到中介打来的电话,称已经在黄浦区找到了一处180.09平方米的商业用房,而对于价格卖家也表示可以面谈。
通过后续对这所房屋基本信息的了解,伍亭颖也觉得比较满意,于是便通过中介与卖方建立起联系。
5月17日,伍亭颖与卖方范俊、应爱萍等人经过沟通协商,签订了房屋转让协议,并且伍亭颖还事先支付了100万元定金以及400万元购房款。
对于马上就能拥有属于自己的房子,伍亭颖的心里十分开心。
5月30日,为了此次交易保险起见,在房主范俊的建议下,伍亭颖与他签署了补偿条款。
在此条款中,进一步明确了所出售的这套房屋总价为1550万元,届时卖方会提前交房。
购房金额属实也不是一笔小数目,但是卖方却要求伍亭颖需要在6月30日之前付清首付款745万元。
对于卖方所提出的要求,虽然看起来有些“着急”,但却也合情合理,伍亭颖也没有多考虑考虑,便答应了卖方。
但是伍亭颖万万不会想到,之后一系列的麻烦即将会接踵而至。
逾期风波
由于之前伍亭颖已经向范俊支付了500万元,所以对于首付中需要支付的745万元,还剩245万元,但是由于种种原因,导致伍亭颖没能在双方规定的时间补足首付。伍亭颖请求范俊可以通融通融,延缓几天支付首付的时间。
对于伍亭颖的请求,范俊表示了默认,试想一个二十多岁的女孩,200多万这的确是一笔不小的费用,资金周转出现问题也是在所难免、情有可原的。
但毕竟双方之间都签订了购房协议,伍亭颖也确定要买这套房产,所以为了使伍亭颖能够尽快缴清首付,减少双方之间麻烦,7月2日,双方就首付问题签订了补充条款。
并且针对伍亭颖逾期支付首付的行为,范俊制定了惩罚条款:从2020年7月1日起至付清之日,以245万元为本金,按每日万分之2.73支付给利息损失。
并且条款中还规定:买主伍亭颖必须在2020年7月31日之前,一次性将上述所有费用付清。
如果仍出现逾期的情况,则房屋买卖合同将自动解除,并且伍亭颖需要赔偿违约金(合同总价的20%)310万元,以及装修损失费180万元。
因为自己的原因,导致未能按照规定时间交付首付,伍亭颖对此事感到十分抱歉,再加上她本人真的很喜欢那套房产,并且有办法在一个月内凑齐这245万元,所以对于卖方提出的条款要求,表示可以接受。
在之后的几天时间里,伍亭颖“东拼西凑”终于在7月13号向范俊补齐了房屋首付,并且缴清了逾期所产生的额外利息。
此时伍亭颖离成为这户住房的新主人,就只差另外745万元的尾款。并且按照合同上的要求,伍亭颖需要在2020年8月30日之前将这笔尾款补齐,否则后果肯定也会比较严重。
可能会有很多人好奇,伍亭颖这个二十多岁的小姑娘怎么这么有钱,一千多万的房子说买就买,但其实伍亭颖在这次购房中,大部分靠的还是银行的贷款,尾款745万元便是使用贷款支付。
但是让伍亭颖没有想到的是,关键时刻,这笔贷款竟然因为银行方面的审批延误,再次造成了逾期!
也就是说,伍亭颖又一次没能在规定的时间内完成支付。伍亭颖的两次支付逾期,让卖家失去了耐心。
期间双方虽然经过了几次沟通,但是如果银行贷款迟迟没有审批通过,伍亭颖很难将尾款付清,此事也就此陷入了“困局”。
9月15日,范俊再也无法容忍伍亭颖的逾期行为,便向她发出了律师函,告知伍亭颖在收到律师函后的3日之内,将尾款付清,如果仍然拖延不付,他将有权解除合同,并且要求伍亭颖赔偿相应的违约金以及装修损失。
虽然收到了卖家发来的律师函,但是伍亭颖实在是拿不出多余的钱来支付这笔房款,随着时间的流逝,来到了9月30日这天,此时的伍亭颖仍没能付清尾款。
范俊便要求伍亭颖搬离并归还房屋,并且还要赔偿房款总价20%的违约金,以及180万元的房屋装修损失费。
对于范俊提出的要求,伍亭颖表示不能接受。虽然是自己没能按时支付尾款,但是主要原因是银行方面的贷款审批出现了问题,才会导致支付逾期。
而对于此事,双方也是“公说公有理,婆说婆有理。”此事也就此陷入了僵局。
然而在10月29日,伍亭颖却突然收到了上海某银行发来的消息,称伍亭颖之前申请的一笔745万元额度贷款已经审批成功。
成功借到贷款之后,伍亭颖便找到范俊要求继续履行购房合同,自己可以一次性支付尾款,但是却遭到了范俊的拒绝。
经过两次逾期风波之后,范俊已经对伍亭颖失去了耐心以及好感,此时的他已经不打算将房子卖给伍亭颖。
尽管伍亭颖再三请求,但都没得到范俊的同意。不仅如此,范俊甚至还将伍亭颖一纸诉状告上了法庭。
巨额赔款
伍亭颖做梦都不会想到,自己因为逾期支付房款,竟然会被对方告上法庭,不仅首付了745万元的房子“不翼而飞”,并且还被对方要求赔付近500万元!
上海市黄浦区法院经过搜集此案的一些证据,也查明了一些事实,认为伍亭颖在支付尾款阶段,选择的是使用银行贷款的方式,并且双方之间也曾达成了共识。
约定如果出现逾期的情况,应该及时在申请产权过户之前,向中介或者范俊使用现金的方式,来支付相应部分的房价,否则将会构成违约,卖方有权解约并且申请赔偿。
而根据实施情况来看,双方所约定的过户时间为2020年8月30日,但是在此期间,伍亭颖却没能完成尾款支付。
而根据伍亭颖提供的相关证据显示,她最终获得银行贷款的时间为2020年10月29日,显然已经远超出了合同上所规定的过户时间。
所以法院认为,伍亭颖对于在购房交易中将会产生的风险,应已明知,更何况双方之间还曾签订了很多相关合同,进行了一系列的约定。
但伍亭颖却仍没有及时履行作为买方而应尽的付款义务,并且伍亭颖最终也没能取得卖方的谅解,所以伍亭颖需要承担相应的违约责任。
除此之外,在一审审理期间,伍亭颖始终向法院表明,自己的情况不属于贷款未获批,而只是在申请贷款时,出现了延误情况,延误和被拒是两种不同的概念。
并且在2020年10月7日范俊和应爱萍,都曾同意配合伍亭颖前去办理延期贷款,所以范俊和应爱萍单方面解除合约的行为是不合法的。但是却并不能提供相应的法律依据。
对于伍亭颖的说辞,法院认为,双方当事人应按照合法成立的合同办事,并且履行各自应尽的义务。
而对于伍亭颖一直强调的因为银行贷款延误,才使得影响了此次交易的过户时间,所以伍亭颖的违约并不是根本性的违约。对此,法院却难以认同。
2021年6月25日,上海市黄浦区人民法院对于此案作出了一审判决:伍亭颖的房屋转让协议被解除;必须在判决生效的10日内搬离房屋。
如果拒不履行将会按照1000元/天的价格,追加支付房屋占有使用费;并且伍亭颖需要向范俊赔偿违约金300万元,房屋整修费180万元,以及承担此次的案件受理费用4.6万元。
一审判决让伍亭颖这位二十多岁的小姑娘彻底傻了眼,对于这样的结果,她表示不能理解。
其实根据《民法典》第五百六十三条的法律规定,《合同法定解除》如果出现下列情形之一,当事人有权利解除合同:
一、因不可抗力致使不能实现合同目的;
二、在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务;
三、当事人一方延迟履行主要债务,经催促之后仍未做出合理的处理;
四、当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为,致使不能实现合同目的;
五、法律规定的其他情形。
综上所述,上海市黄浦区人民法院对此案作出的一审判决完全合法,但却让大家看起来觉得有些缺少人情味。
尽管如此,伍亭颖和范俊对于法院一审判决的结果并不满意,纷纷决定上诉至上海市第二中级人民法院,希望能够得到新的审判。
2021年12月1日,上海市第二中级人民法院对此案进行了二审宣判:驳回上诉、维持原判!并且伍亭颖还将承担此次案件的受理费用2.72万元。
上海市第二中级人民法院,首先对一审法院所查明的实际情况表示肯定。其次对于本案中几处比较有争议的地方,都给出了相应的解释。
第一,就是对房屋买卖合同是否应该继续执行的问题。伍亭颖在给法院提供的资料中显示,范俊曾在2020年10月7日配合伍亭颖前去办理贷款手续。在伍亭颖看来,范俊的这种行为明显是对自身解除权的放弃。
但是法院却认为,伍亭颖在支付尾款的阶段没能在双方约定的时间里完成交易,已经构成了违约。而范俊虽然之后有配合伍亭颖办理贷款的行为,但是却不能够说明双方之间已经达成延期履行的意向。
所以也并不能够推导出,范俊放弃单方面解除权。对于伍亭颖提出的建议,法院不予采纳。
第二、是对于房屋占有使用费的计算。根据一审法院掌握的实情,伍亭颖于2020年7月13日已经向范俊支付了745万元的费用,并且之后与范俊曾一同办理贷款事宜,这便导致伍亭颖对能够继续履行合同存在一定的期待,也可以说伍亭颖一直占有该房,其本质并无恶意。
所以二审法院认为,在一审时法院认定,自合约解除之日起由伍亭颖支付相应的房屋占有使用费,并无不妥,二审法院表示认可。
第三、对于范俊的上述请求,要求伍亭颖赔偿逾期10个工作日付款的赔偿金,二审并未通过。
第四、伍亭颖上诉一审法院程序违法,但是经过调查,二审法院并未查出任何违法之处,所以也驳回了伍亭颖的上诉请求。
在此案二审期间,伍亭颖还特意向法庭提供了,关于自己个人的信用报告,意在说明自己在贷款申请阶段没有出现过错。但法院却对伍亭颖提供的这份报告不予认可。
因为根据伍亭颖和范俊之间签订的合同来看,如果出现申请贷款没有通过或者额度不足的情况时,伍亭颖也应该在房产过户之前,将相应的房款补齐。
而伍亭颖所出示的信用报告却恰恰证明,在此期间,伍亭颖的贷款申请尚在审批状态,没有通过。与双方之间签订的合同出现矛盾。
至此,伍亭颖的这场买房风波也迎来了最终的审判,辛辛苦苦忙活一通的伍亭颖做梦也不会想到,自己花745万元支付了首付的房子,竟然会“不翼而飞”,甚至自己还得赔偿497.32万元的巨额赔款。
汲取教训
在今年的1月21日,一则“因银行贷款审批延误,女子首付745万的房没了还要赔近500万”的事情迅速蹿上微博热搜榜首,引来热议。
有不少网友认为,伍亭颖是落入了别人设计好的“圈套”,她太冤枉了;当然也有人认为,伍亭颖遭到这样的惩罚,与自己违约有很大关系。
一位网友这样评论:“很遗憾,是因为这个姑娘不懂房屋买卖合同条款的缘故,才会造成如今的局面。很多人说她是陷入了套路,其实不然。”
拥有百万粉丝的知名法律博主喵律,对于伍亭颖事件也曾表态:“这个案子判得没问题啊……只能说,自己不看清合同,怪不了任何人。”
吴向东律师也曾这样认为:“很多人都会感到疑惑,但是这却不能改变什么,因为付款就是买家的主要义务,不管是什么原因而造成的付款没有完成,都是买家违约了”。
所以对于伍亭颖的遭遇,更多的还是因为其本身的原因所造成的。而对于伍亭颖是否被“套路”的问题,她的代理律师曾这样说道:“在此次交易中,双方都不存在问题,而是银行贷款不可控的原因。”
二审之后,伍亭颖的代理律师便开始积极取证,并向上海市高级人民法院提出再审,希望能够让伍亭颖将自己的损失降到最低。
而大部分律师也发出了同样的观点:“法院的审判虽然有些不合情,但却合法。”
伍继军律师曾表示:“伍亭颖事件的焦点在于,卖方是否因买方的逾期付款行为享有合同单方面解除权;而伍亭颖作为买方,因为银行办理贷款超期,是否可以导致买方出现合同根本性违约,从而导致双方合同解除。”
在伍继军看来,在没有证据证明卖方出现实际损失的情况下,我们更应该实现合同法鼓励交易的实现,从而做到维护市场交易的稳定。
不论是从情理,还是从法理中公平的角度来看,我们并不建议解除合同,仅让违约方承担相应的违约责任即可,而以此为由解除合同,看起来就会显得有些“不尽人意”。
伍亭颖不仅失去了房子,并且还要赔付近500万元的赔偿款,用“最惨购房者”来形容她,简直再合适不过。
而伍亭颖最后落得这样的审判结果,对于普通市民的认知来说,无疑也是有一定的普法意义。
其实对于伍亭颖的遭遇,更多的人是表示同情。虽然伍亭颖的行为造成了付款逾期,但是却是由于不稳定因素所致,并且对于卖方也并未造成实质性的损失。
而对于这样的事情,却直接被判处解除合同,没有达到鼓励交易的目的,对于买方来说显然是有些“苛刻”。
我们可以试想,如果伍亭颖可以通过法律的途径,重新“拿回”合同,那么她的损失便会降到最少。但是作为卖方的范俊来说,要求解除与买方的合同虽然看似无情,但却是合规合法。
听完伍亭颖的遭遇,可能还有很多人比较疑惑:“贷款延期带来的支付延期,到底会不会构成违约?”
其实这也是伍亭颖事件中一个比较有争议的话题,对于这点,一审时已经明确指出:“作为适格的民商事主体,对于在交易中可能出现的风险,应该明知。”
所以对于贷款审批延期,甚至是审批遭拒等不确定因素,我们都要在签订合同前便事先考虑到。甚至可以提前了解如果到时候发生突发状况,允不允许豁免,或者可以豁免多长时间?
而伍亭颖便是缺乏了这一方面的考虑,所以才会成为“最惨购房者。”从伍亭颖买房也带给我们带来一些启示,买房避坑经验:
- 重视合同。
- 加入延期放贷免责条款。
- 最好聘请律师。
- 不能全部依靠中介。
正所谓“人无信不立,事无信不成。”无论是对于个人、企业来说,讲诚信、守合约至关重要。
试想,如果伍亭颖向来便遵守合约精神,想必也就不会有之后一系列的麻烦事。